Udlejning af din bolig gennem Airbnb kan give en god ekstra indtægt
Udlejning af din bolig gennem tjenester som Airbnb kan være en god indtægtskilde og være en økonomisk håndsrækning til din næste rejse. Men har du ikke udlejet til feriegæster før, så er der en række ting, som du bør overveje, inden du går i gang. (Denne er artikel indeholder et reklamelink til Airbnb).
De sidste par år har vi udlejet vores lejlighed mange gange, og her vil jeg dele mine erfaringer og komme med nogle gode råd, hvis du også går med tanken om at udleje din bolig til turister.
1. Må du udleje via Airbnb?
Ejerbolig
Hvis du ejer din egen bolig, så må du godt leje ud via Airbnb.Andelsbolig
Bor du i en andelsforening, så må du som udgangspunkt ikke leje din bolig til feriegæster. I de fleste foreninger står der i vedtægterne, at erhvervsmæssig udlejning ikke er tilladt. Men det er muligt at ændre reglerne på en generalforsamling. Din andelsforening kan vælge at lave en række begrænsninger for udlejning, til trods for at vedtægterne er blevet ændret. Det kan være begrænsninger i forhold til hvor mange dage du må leje ud om året, underretning af naboer, brug af fællesfaciliteter mv. Bor du i andelsforening, så kan du finde mere hjælp her: Abf.dk: KorttidsudlejningLejebolig
Bor du til leje? Så må du som regel ikke udleje. Tjek altid med udlejer. Hvis du bryder reglerne, kan du i værste fald miste din bolig.2. Er du klar til at dele dit hjem med andre?
3. Har du tiden til at udleje?
Du kommer til at bruge en del tid på at udleje. Inden du overhovedet får de første gæster, skal du skrive en annonce og tage billeder af dit hjem.
Både før, under og efter et besøg skal du afsætte tid. Potentielle gæster vil stille dig spørgsmål, inden de booker dit hjem. Du skal gøre dit hjem klar, inden gæsterne kommer. Der skal ryddes op, gøres grundigt rent, og sengene skal reddes.
Du skal lukke gæsterne ind, når de kommer til byen. Vi har flere gange oplevet, at gæsternes fly bliver forsinket, og har ventet på dem flere timer. Det er ikke slemt at vente i sit eget hjem, men pas på med at lave aftale med venner samme dag. Spørg til gæsternes flynummer, så kan du tjekke på lufthavnens hjemmeside, om flyet eventuelt er forsinket.
Du kan også overveje, at give gæsterne mulighed for selv at lukke sig ind ved at opsætte en nøgleboks med kode. Vi foretrækker dog altid at møde vores gæster og give dem en mere personlig introduktion til vores lejlighed
Der findes firmaer i København, der kan klare det hele for dig. Rengøring, opredning og modtagelse af gæster. Vi har valgt ikke at bruge sådanne firmaer, da vi gerne selv vil møde gæsterne, der skal bo i vores hjem. For os er det vigtigt, at gæsterne får et klart indtryk af, at de bor i vores private hjem.
4. Hvad er din udlejningsprofil?
Du bør overveje, hvad din udlejningsprofil skal være. Hvilke typer af gæster ønsker du at tiltrække? Hvad gør din bolig særlig, så den skiller sig ud fra de andre i dit område?
Hvis I er en børnefamilie, så vil det være oplagt at satse på andre børnefamilier som jeres primære målgruppe. Jeres hjem er indrettet til børn, og der er måske også legetøj, som gæsterne må bruge.
Vi valgte fra starten at definere vores hjem som en ‘fredfyldt oase midt i storbyen’. Det gennemsyrer vores annoncetekst og de fotos, som vi bruger i Airbnb-annoncen. Vi har besluttet, at der maks. må bo to gæster i vores hjem. Vi fandt en ‘niche’ fra starten, som har betydet, at det primært er par og singler over 30 år, der booker vores lejlighed.
5. Hvad skal du tage for en overnatning?
Du kan frit vælge, hvad du vil tage for en overnatning – i princippet. Men tjek på airbnb.dk, hvad lignende boliger koster i dit område.
Skal du udleje for første gang, skal du måske sætte prisen lidt lavere. Som ny udlejer har du ingen gæsteanmeldelser, som mange ligger stor vægt på. Så sænk prisen lidt indtil du har nok gode anmeldelser.
Airbnb foreslår dig en udlejningspris, når du opretter din annonce. Min erfaring fra vores bolig i København er, at de foreslår en pris, der er lidt for lav.
Når du fastsætter din pris, så bør du også overveje følgende faktorer:
- Ekstra gæster kan koste mere. Det er normalt, at tage et ekstra gebyr Airbnb hvis der f.eks. bor mere end to personer i lejligheden.
- Rengøringsgebyr. De fleste udlejere tager også et rengøringsgebyr. I København ligger gebyret på mellem 200 – 400 kr. pr udlejning.
- Sæt prisen op i travle perioder. Hæv prisen i de perioder, hvor der er særlige begivenheder i dit område. F.eks. ved større arrangementer som koncerter, festivaler mv.
- Slå ‘smart prissætning’ til. Airbnb har en funktion, hvor den løbende kan justere din pris på basis af udbud og efterspørgsel. Du angiver blot din minimums- og maksimumspris. Så finder Airbnb den rigtige pris.
- Overvej rabat ved længerevarende ophold. Du har mulighed for at give rabat, hvis gæster booker en længere periode. Det kan være en fordel med længerevarende ophold. Så skal du bruge mindre tid på rengøring og at tjekke folk ud og ind.
Vi har løbende prøvet at regulere prisen op og ned for at se, hvornår vi ramte vores maks-pris. Det er desuden vores erfaring, at vi får ‘bedre’ gæster, når vi sætter en højere pris. Vi får gæster der er plus 35, som sætter pris på kvalitet fremfor en lav pris.
Følg linket for at lave en udlejningsannoce på Airbnb (reklamelink):
6. Få styr på det med skat og forsikring
Forsikring
Der er altid en risiko ved at lukke fremmede ind dit hjem. Ting kan gå i stykker, toilettet stopper, eller i værste fald kan du får stjålet nogle af dine ting. Derfor er det også vigtigt, at du sætter dig ind i, hvordan du er forsikret. Vi har heldigvis aldrig oplevet noget ubehageligt. Som vært dækker din indboforsikring skader som følge af f.eks. brand, vand og indbrudstyveri. Men forsikringen dækker ikke simpelt tyveri. Snupper din lejer en designervase eller andre værdifulde genstande, kan du ikke få erstatning gennem din almindelige indboforsikring. Airbnb tilbyder i tillæg en ‘værtsgaranti.’ Denne garanti dækker dog ikke kontanter, værdipapirer, samlinger, kunstværker eller smykker. Desuden oplyser Forbrugerrådet, at Airbnb’s værtsgaranti er fyldt med betingelser, som kan være svære at gennemskue og leve op til.
Du kan læse mere om Airbnbs værtsgaranti her:
Skat
Den indtægt, du får ved at udleje din bolig, er som udgangspunkt skattepligtig. Der er dog et et bundfradrag på 29.300 kr (regler i 2020), inden du skal betale skat. Som udlejer bliver du beskattet med 60 % af lejeindtægten efter bundfradraget.
Jeg er ikke skatte-ekspert, og vil anbefale dig, at du altid læser reglerne på Skats hjemmeside:
Airbnb har indgået en aftale med Skat, så de indberetter automatisk dine lejeindtægter, men du er stadig forpligtiget til at indberette beløb der overstiger bundfradraget.
7. Andre ting du skal overveje
- Giv dine gæster en god overraskelse. Vi stiller altid blomster, snacks og øl frem. De fleste bliver positive over den lille ‘indflyttergave’. Du kan også købe noget ekstra lækkert sæbe og shampoo til gæsterne.
- Lav en manual til din lejlighed. Jeg brugte en del tid på at skrive en grundig manual til lejligheden. Den indeholder f.eks. koden til wifi, information om affald, brug af komfur og instruktioner i, hvordan de skal checke ud af lejligheden. I manualen kan du også give tips til seværdigheder, gode restauranter og butikker i dit lokalområde
- God kommunikation er med til at sikre gæsterne en god oplevelse. Skriv straks til gæsterne, når de har booket. Skriv en uge, før de kommer, og fortæl dem, hvordan de kommer til dit hjem, og at du glæder dig til at se dem. Og stil dig til rådighed for spørgsmål under deres ophold.
Spring ud i udlejning af din bolig gennem Airbnb
Der er mange ting at tage stilling til, når man springer ud som udlejer på Airbnb. Hvis du har modet til det, så prøv det af. Start med at tage 1-2 bookninger. Du kan altid pille din annonce af igen, hvis du synes, det er for bøvlet.
Følg linket for at lave en udlejningsannoce på Airbnb:
Ny her på Taste the World?
Hvis det er første gang, du er på denne hjemmeside, så undrer du dig måske over, hvor du er havnet?
Jeg hedder Per Sommer og dette er min personlige rejseblog, som jeg driver fordi jeg elsker at rejse. Du kan læse mere om min hjemmeside her:
